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Realidad física, catastral y jurídica

Cuando hablamos de fincas o parcelas que son objeto de escrituras públicas que se redactan por los notarios y se inscriben en el Registro de la Propiedad, a la hora de hacer constar su descripción (datos de situación, linderos y superficie) se suele plantear la cuestión de que confluyan tres realidades:

La realidad física: cuánto mide y dónde está mi parcela.

La realidad “catastral”: cuál es mi parcela y qué superficie le atribuye el Catastro, datos que aparecen en la certificación catastral descriptiva y gráfica, que prácticamente siempre se incorpora a la escritura para identificar la parcela que en ella se describe. Ésta incluye su referencia catastral y un plano de la misma y se puede solicitar telemáticamente desde las notarías.

La realidad “jurídica”: es la que aparece en las escrituras o títulos previos y que es la que publica el Registro de la Propiedad.

Si la diferencia entre catastro y escritura de una propiedad es inferior al 10%, no hay necesidad de abrir un expediente. Además, si se cumplen todas las obligaciones de la Ley Hipotecaria en cuanto a registros en fincas, este inmueble no se queda incapacitado de una inscripción registral.

Pero si esta discrepancia es superior al 10%, entonces si es necesario que un notario abra un expediente hipotecario. Este expediente deberá de ir acompañado de una muestra gráfica georreferenciada que agrupe las condiciones de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015.

A parte de diferencias en la volumetría entre estos dos organismos, también se dan diferencias relativas a los datos de ubicación o a los lindes de una finca con su colindante.