¿Y qué hacemos con el suelo? Lo gestionamos o lo abandonamos a su suerte

En un marco económico como el actual, donde el sector inmobiliario está en el principal punto de mira, considerándose epicentro de la crisis financiera, donde el valor de los activos inmobiliarios difiere del precio de los mismos, incluso donde su propio valor cambia según quién realice la tasación del…

Autor: Daniel
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  • 21 marzo, 2013

En un marco económico como el actual, donde el sector inmobiliario está en el principal punto de mira, considerándose epicentro de la crisis financiera, donde el valor de los activos inmobiliarios difiere del precio de los mismos, incluso donde su propio valor cambia según quién realice la tasación del activo es evidente que nos encontramos ante una situación especialmente extraña y compleja.

Sabemos que las entidades financieras están liquidando el stock de viviendas y que ésta es su principal preocupación. En ocasiones, malvendiéndolas debido a la urgencia que tienen por mejorar sus balances.

Otra cuestión, que no es objeto de este post, sería preguntarnos a quién se deberían vender, lo cierto es no parece lógico que sean los mismos ciudadanos, quienes rescatan con sus impuestos a las mismas entidades financieras que ofertan estos inmuebles, los que debieran cargar de nuevo con la adquisición de estos activos inmobiliarios y con sus correspondientes hipotecas.

La realidad es que los precios actuales son demasiado interesantes como para plantearse otra alternativa a la compra, como pudiera ser el alquiler. Y es que resulta difícil resistirse a una ganga cuando todavía tenemos en la memoria los precios que tenían esas mismas viviendas que hoy se ofertan por debajo, en muchos casos, del precio de coste.

Lo cierto es que las entidades financieras, debido a la aplicación de los dos decretos-ley sobre saneamiento y reestructuración bancaria del ministro De Guindos, necesitan aligerar su stock inmobiliario, y para ello llegan a ofertar viviendas por debajo incluso de su coste de construcción.

Toda esta situación influye sin lugar a dudas y complica el escenario del suelo, con los precios actuales de las viviendas, el valor de repercusión del suelo en muchos casos resultaría negativo, es decir, si las entidades financieras tuvieran que actualizar el valor de los solares que tienen próximos a viviendas que tienen en venta llegarían a la conclusión de que el suelo no es que no tenga valor, es que debería contabilizarse como una pérdida.

Este es el panorama actual, evidentemente no es el deseado por la banca, quien además de aflorar pérdidas en cada venta, con ellas perjudican a otros inmuebles de su balance haciendo imposible su transmisión.

Sin duda es el resultado de realizar una gestión inmobiliaria con el punto de mira centrado en el corto plazo, en la superviviencia.

Después de vender las viviendas, las plazas de aparcamiento, los locales comerciales y los trasteros, llegará el turno del suelo, el último de la lista pero paradójicamente principal causante del endeudamiento de las entidades y el único que requiere gestión previa a su comercialización.

Con este panorama, se suscitan muchas cuestiones acerca de la gestión de suelo, prevemos que el stock de viviendas no será el problema, acabarán vendiéndose más bien pronto que tarde pero * qué hacemos con el suelo?, * Se está gestionando? * Es preferible dejarlo como está sin realizar gestión alguna? o por el contrario, * deberíamos gestionarlo, poniéndolo en valor y prepararlo ahora de manera que nos permita poder edificar en un futuro si las circunstancias lo permiten?

Desde nuestro punto de vista, hay que realizar un análisis de situación de cada plaza y ver oferta y demanda. Una vez localizadas las plazas en las que no hay viviendas terminadas disponibles o no va a haberlas en un corto plazo, pensamos que con un previo análisis que lo confirme, sí sería conveniente preparar determinados suelos para su edificación y promover nuevas viviendas que den respuesta a esa demanda.

Desde Avanza Urbana, estamos analizando el stock de suelo de muchas entidades financieras y la conclusión a la que llegamos es que muchos de los suelos, aparentemente finalistas no están preparados para su edificación por múltiples motivos la falta de ciertos suministros, la no recepción de las obras de urbanización por parte de los Ayuntamientos, las cesiones de viales pendientes de realizar o la no resolución de los proindivisos existentes suelen ser las razones más comunes.

Poner en valor los activos comienza con una gestión cercana, que en muchas ocasiones no requiere desembolsos económicos importantes simplemente atención, resolución y cierta anticipación.

Por ello debemos poner el acento en esta cuestión, independientemente de ciertas actuaciones cortoplacistas y de los precios ganga de las viviendas por debajo de su coste no deberíamos permitir que el valor del suelo se desplome de forma generalizada.

Gonzalo Mora

Responsable Gestión Suelo

Avanza Urbana

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