La SAREB: diferentes caminos, diferente futuro

La SAREB, acrónimo de Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, o Banco malo como se conoce popularmente, comienza a dar sus primeros pasos. Una vez constituida la sociedad y adquiridos los activos de las entidades financieras cedentes, bien sean inmuebles o créditos inmobiliarios, comienza ahora su actividad…

Autor: Daniel
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  • 5 marzo, 2013

La SAREB, acrónimo de Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, o Banco malo como se conoce popularmente, comienza a dar sus primeros pasos.

Una vez constituida la sociedad y adquiridos los activos de las entidades financieras cedentes, bien sean inmuebles o créditos inmobiliarios, comienza ahora su actividad propiamente dicha.

Lo primero que nos debemos preguntar es cuál o cuáles son los objetivos de esta sociedad. La respuesta la encontramos en la página web de la propia sociedad, www.sareb.es. Define su meta principal como maximizar el valor de los activos atendiendo a la diferente naturaleza de los mismos

Siendo éste el objetivo, analicemos las diferentes opciones que tiene la SAREB para alcanzarlo, atendiendo a la naturaleza de los activos que tiene en su balance.

Básicamente los activos que tiene la sociedad son de dos tipos, inmuebles (viviendas, locales, suelos en diferentes estadios de desarrollo, etc.) y créditos inmobiliarios, generalmente con garantías hipotecarias.

El primero que analizamos son los inmuebles. Para este tipo de activos puede optar por dos estrategias principales la primera es la de colocar grandes paquetes de inmuebles de forma acelerada, en principio a los llamados fondos buitre y la segunda es gestionar al detalle y con tiempo los inmuebles.

Si el objetivo final de esta sociedad es el de maximizar el valor de los activos no cabe duda que esta segunda opción sería la más lógica, ya que los descuentos que tendría que aplicar siempre serían sensiblemente inferiores a los que aplicaría en grandes ventas. Esta es una opción más lenta pero que a medio y largo plazo beneficiará a los resultados de la sociedad, evitará un recrudecimiento de la guerra de precios con otros agentes y evitará trasladar ese potencial beneficio en exclusiva a fondos de capital extranjero y por tanto remunerando mejor al capital de la sociedad, que no olvidemos que en un 45% es público a través del FROB.

En ese sentido, y dada su limitación de medios, esta opción se debería llevar a cabo a través de la colaboración con agentes locales, bien directamente o bien a través de alguno de sus colaboradores principales (Richard Ellis, Aguirre Newman, etc.) y éstos a su vez con el socio local. No olvidemos que el negocio inmobiliario al detalle es un negocio local y para ello hay que conocer el terreno, nunca mejor dicho. Esta colaboración puede ser tanto para la venta de producto terminado como para la gestión del suelo. En ese sentido, por ejemplo, habría que hacer un trabajo riguroso de análisis de cada parcela o sector, de donde se podrían obtener conclusiones sobre su viabilidad atendiendo a los plazos necesarios para su desarrollo, inversión necesaria y potencial demanda futura.

Asimismo cabe destacar que, a pesar de que, para salvar el primer año de vida de la SAREB, ésta ha firmado contratos de gestión con las entidades financieras que le han cedido los activos, no parecen que sean los gestores más adecuados para llevar a cabo este trabajo, puesto que nunca ha sido su negocio principal la gestión inmobiliaria, y además, por exigencias europeas, deben concentrarse exclusivamente en su negocio principal y tradicional. Así, la figura del profesional, el de verdad, el que tiene una trayectoria en el mercado contrastable, es el que en última instancia puede poner en valor los activos que tiene en su balance.

El otro tipo de activo que tiene son los créditos inmobiliarios. La SAREB no es un banco y no debe serlo, por lo que debe poner el énfasis en liquidar esos préstamos, recuperar lo posible y centrarse en la adjudicación de los inmuebles, para que en un plazo de tiempo lo más breve posible, su trabajo esté centrado en la gestión de inmuebles. Este trabajo es fundamental para terminar de limpiar el sector inmobiliario, ya que al financiero le ha dado viabilidad con la limpieza de su balance y las ayudas que éstos han obtenido.

En esta tarea cobra todo su sentido la colaboración entre las entidades financieras cedentes de los activos y la SAREB, porque éste sí es el trabajo de un banco, por lo que a nuestro entender solo a este trabajo se debe ceñir la relación SAREB-Entidad financiera, dejando a los profesionales del sector inmobiliario que puedan aportar su conocimiento y experiencia en la gestión de los inmuebles.

En definitiva, una gestión correcta, con una estrategia bien definida y unos plazos claros con un horizonte más o menos amplio, darán como consecuencia unos resultados económicos mucho mejores que la simple liquidación acelerada de activos.

No obstante, la SAREB debe cubrir otras necesidades a corto plazo como obtener resultados, reducir su balance, generar liquidez, etc. que exigirán alguna combinación de las dos estrategias analizadas, pero, desde nuestro punto de vista, dando siempre más peso a la opción de la gestión frente a la liquidación apoyándose para ello en el trabajo de los profesionales.

Jon Yanguas

Director Financiero

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