Inversión en vivienda, ¿ha llegado el momento?

Después de seis años de crisis inmobiliaria, con una bajada de precios en las viviendas jamás vista en la historia de España, parece que ha llegado el momento, al menos, de hacerse la pregunta de si invertir en vivienda ahora es una buena oportunidad. La cuestión fundamental para dar…

Autor: Daniel
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  • 23 abril, 2013

Después de seis años de crisis inmobiliaria, con una bajada de precios en las viviendas jamás vista en la historia de España, parece que ha llegado el momento, al menos, de hacerse la pregunta de si invertir en vivienda ahora es una buena oportunidad.

La cuestión fundamental para dar respuesta a la pregunta que planteamos en nuestro post es si el mercado ha tocado suelo, nunca mejor dicho, o si por el contrario siguen existiendo razones para pensar que la presión a la baja de los precios sigue haciendo desaconsejable invertir en este producto.

Por el lado de la oferta, intuitivamente podemos concluir, en términos generales, que sigue habiendo mucha oferta. Las entidades financieras, la SAREB, etc. tienen mucho producto en el mercado y aún no han sacado todo lo que tienen o van a tener en un futuro más o menos breve. Otro dato, creo que incuestionable, es que no se va a poner en el mercado apenas nuevo producto (inicio de nuevas promociones). Analicemos en profundidad si efectivamente hay tanta oferta, y si es así, cuándo se irá agotando y dónde comenzará ese proceso. Para responder a ésta pregunta deberemos analizar la situación de la demanda.

En cuanto a la situación de la oferta, tenemos algunas claves muy interesantes en el estudio que ha publicado el INE (www.ine.es) recientemente sobre el Censo de Población y Viviendas 2011. Este estudio tiene muchos datos útiles, pero me centraré en el de viviendas vacías.

En el periodo analizado, 2001-2011, las viviendas vacías han crecido un 10,8% hasta un total de 3,44 millones, pero su peso total sobre el censo de viviendas ha pasado de un 14,8% en 2001 a un 13,7% en 2011. Respecto a la población también ha bajado el ratio (0,073 vs. 0,076) y también respecto del número de hogares (0,19 vs. 0,22)

No obstante, estos son datos muy agregados y debemos bajar varios escalones para ver dónde puede comenzar el proceso de escasez de oferta. El análisis por localidades nos puede ayudar mucho, pero destacaría el dato de las grandes capitales. En Madrid, en el periodo analizado, las viviendas vacías han bajado un 14,2%, en Barcelona un 12,4% y en Valencia un 12,6%. Entre las que han incrementado las viviendas vacías destaca por encima de cualquier otra Murcia, con un 60%.

Otro dato, varias de las ciudades dormitorio de Madrid, como Móstoles, Alcorcón o Fuenlabrada tienen menos de un 5% de viviendas vacías.

Por tanto, y según este estudio, a nivel agregado, no parece que haya tantas viviendas vacías en España como podríamos pensar a priori y esto es ya una realidad en determinadas ciudades.

En cuanto a la demanda de vivienda, analizaremos brevemente la situación económica general y sus perspectivas, el acceso a la financiación y la demografía.

Las perspectivas de la economía española son todavía sombrías. Con un paro que puede llegar al 27% según los últimos datos del FMI, una economía en recesión, y que sólo según los más optimistas se puede cambiar el signo del crecimiento en el último semestre de 2013, podemos concluir que estamos lejos de que se den las circunstancias para un repunte de la demanda.

En cuanto al acceso a la financiación, éste sigue siendo muy difícil, pero aún accesible para el producto de entidades financieras. Además, las últimas propuestas políticas con proyectos confiscatorios incluidos, no ayudan a normalizar el mercado. éramos pocos .

Por último, entramos en el análisis demográfico, que tendrá un impacto a medio y largo plazo en la demanda. Según datos del INE, la población entre 25 y 34 años se reducirá en un 18,7% (1,2 millones de personas) en 5 años en España. Sin duda, esto tendrá un impacto negativo en la demanda.

Con todo ello, volvamos a la pregunta inicial, * es un bueno momento para invertir en vivienda?

Desde nuestro punto de vista, podemos concluir que la oferta se va ajustando, y que un análisis detallado de cada plaza nos puede indicar que en muchas localidades el ajuste ya estaría cerrado. La demanda sigue muy restringida y es difícil pensar que en 2013 vaya a mejorar, pero sin duda la vivienda se seguirá demandando y cuando la coyuntura económica lo permita, volverá a ser pujante. Por tanto, comenzar a posicionarse de forma muy selectiva, puede aportar interesantes plusvalías en pocos años. Si a esa posible plusvalía le podemos añadir una rentabilidad interesante vía alquiler hasta que la demanda de compra se recupere, podemos estar ante buenas oportunidades que no se deben dejar pasar.

Por último, pero no menos importante. La inversión en bienes tangibles en una situación tan incierta como la actual (crisis bancarias, crisis de monedas, expansión monetaria sin precedentes, etc.) cubre de forma eficaz este tipo de riesgos.

Jon Yanguas. Responsable Administración y Finanzas Avanza Urbana