¿ES JUSTO QUE ME QUEDE SIN MI CASA?

Seguro que en los últimos meses, todos hemos escuchado aterrados, noticias en las que los medios de comunicación nos informan de que una familia ha perdido o está a punto de perder su casa, porque no puede seguir pagando el préstamo que consiguió para comprarla. Y no solo…

Autor: Daniel
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  • 25 marzo, 2013

Seguro que en los últimos meses, todos hemos escuchado aterrados, noticias en las que los medios de comunicación nos informan de que una familia ha perdido o está a punto de perder su casa, porque no puede seguir pagando el préstamo que consiguió para comprarla.

Y no solo eso!, Sino que además de perder su vivienda sigue debiendo dinero al banco. Parece injusto, * no?

Injusto o no, la realidad es que hay matices que justifican tanto un punto de vista como otro. En este post voy a comentar alguno de estos aspectos con la intención de dar ideas que nos faciliten tener más criterio sobre este asunto tan a la orden del día.

* Por qué este debate ahora?

En el verano de 2007 estalló en EEUU la crisis de las hipotecas subprime que luego también afectó a las prime, empezó a cambiar bruscamente el panorama y entramos, coincidiereis conmigo, en una crisis financiera de dimensiones hasta el momento desconocidas.

A partir de este momento, nuestros bancos y cajas dejaron de obtener dinero para financiar la demanda interna de crédito hipotecario y a la vez empezaban a vencer las deudas que habían contraído para poder seguir prestando dinero. En definitiva, se produjo una contracción de la economía en general que especialmente afectó al sector de la construcción.

* Cuáles fueron las consecuencias más inmediatas?

Entre otras:

&middot Reducción drástica del sector inmobiliario residencial,

&middot Aumento del desempleo hasta cuotas desconocidas,

&middot Bajada de precios de los inmuebles y,

&middot Aumento de ejecuciones hipotecarias, muchos compradores se empezaron a ver imposibilitados de atender los pagos de sus créditos.

Y la gente reacciona: Movimiento de afectados por la hipoteca

En este contexto es donde empiezan a gestarse movimientos y corrientes que demandan el derecho del deudor a liberarse de la deuda hipotecaria entregando inmueble cuando ésta sea su vivienda habitual o al menos piden que el acreedor se adjudique la finca, si no hay mejor postor, en un 80% del valor de tasación.

* Dónde está el límite de mi responsabilidad?

El debate se centra en establecer una responsabilidad limitada o ilimitada, cuando un deudor no puede seguir pagando el préstamo que obtuvo para la compra de su vivienda habitual.

Por una parte,

&middot La opinión pública, lógicamente muy sensible a las trágicas y dramáticas situaciones que actualmente se producen, es casi unánime a favor de limitar la responsabilidad hipotecaria al menos para los préstamos para la compra de vivienda.

Pero por otra,

&middot La opinión jurídica se encuentra algo dividida entre los que abogan por mantener la responsabilidad ilimitada en las hipotecas ya contratadas y una modificación legislativa para las hipotecas futuras y, aquellos que defienden una reforma legislativa más valiente, que limite la responsabilidad del deudor hipotecario pero con efecto retroactivo (aplicándolo a hipotecas anteriores).

Un análisis nos hace reflexionar sobre aspectos que tenemos que tener en cuenta:

&Oslash En la mayoría de los países desarrollados rige el principio de responsabilidad patrimonial universal (es decir, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros del cumplimiento de sus obligaciones).

&Oslash En España el artículo 1.911 de nuestro Código Civil recoge este principio de responsabilidad universal y también la Ley Hipotecaria en el artículo 105. Ahora bien el artículo 140 de la misma Ley permite que exista un pacto expreso que limite la responsabilidad, pero la realidad es que en la mayoría de los casos no se hace uso de este pacto (nuestro ordenamiento sí regula y permite que exista una responsabilidad limitada).

&Oslash Con una responsabilidad limitada del deudor, el acreedor va a tener menos garantías para el cobro de su crédito y, por tanto, esta disminución de garantías probablemente le fuerza a prestar menos capital, en menos plazo y a un tipo de interés más elevado.

&Oslash Para el deudor la responsabilidad limitada va a, suponer más dificultades para acceder al crédito para la compra de una vivienda.

&Oslash Si se introduce la opción de la responsabilidad limitada como una regla imperativa el mercado crediticio se contraerá más.

&Oslash La responsabilidad hipotecaria limitada que regula el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, supone que el acreedor sólo puede hacer efectivo su crédito sobre la finca hipotecada, de manera que una vez adjudicada la finca en subasta al mejor postor, si hay dinero sobrante éste debe entregarse al deudor o a los acreedores posteriores, si los hubiere.

&Oslash Mientras que la dación en pago (datio in solutum significa que el deudor se libera de la deuda contraída mediante la entrega de la finca hipotecada al acreedor. Si la finca tiene un valor superior al importe de la deuda, el deudor no tiene derecho al sobrante ni tampoco los acreedores posteriores.

&Oslash El 96% de los deudores hipotecarios cumple regularmente con su obligación de pago. Es decir, la dudosidad hipotecaria afecta al 4%, siendo esta tasa más elevada si nos referimos a constructores y promotores (la morosidad se aproxima al 23%).

&Oslash Por otra parte, hacer una aplicación retroactiva de esta regla imperativa supondría que seríamos un país percibido como de grave riesgo de inestabilidad regulatoria, y que por tanto, no es capaz de general confianza a los inversores.

&Oslash No hay que perder de vista que podrían darse casos de insolvencias estratégicas, es decir, podría ocurrir que si el valor de mercado de la vivienda es inferior a la cuantía de la deuda, el deudor se podría ver incitado a liberarse de la deuda entregando la vivienda, y de esta manera se produciría un incremento de las ejecuciones hipotecarias ahora bien, en un entorno de subidas sostenidas de precios, las entidades financieras podrían presionar en caso de impago, para quedarse con el inmueble y con ello obtener un precio mayor que el importe de la deuda pendiente.

&Oslash Es cierto que el número de ejecuciones hipotecarias se ha disparado en los últimos años pero también una cuarta parte de los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria finalizan en una adjudicación en pago, posibilidad que ya admite nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, en el caso de que la última subasta quede desierta. Pero esta adjudicación se produce como mínimo por el 60% del valor de tasación y sigue existiendo la responsabilidad del deudor en la parte que no haya quedado cubierta con el valor de adjudicación.

Conclusión

No hay que perder de vista que en gran parte nuestra cultura jurídica y comercial se ha construido sobre este criterio histórico de responsabilidad patrimonial universal o ilimitada del deudor ya comentada.

Creo que la cuestión que se debate no se reduce únicamente a dos alternativas:

&middot Si la responsabilidad del deudor por la deuda de su vivienda debe terminarse con la entrega de la misma al acreedor,

&middot o por el contrario, éste debe seguir respondiendo con todo su patrimonio de esa deuda.

Desde mi punto de vista, realizar una reforma de un principio tan arraigado como lo es el de la responsabilidad universal del deudor, requiere de un profundo estudio y, seguramente las reformas que se realicen no serán reformas generales sino muy concretas y con muchos matices.

La cuestión no cabe duda que es controvertida y con toda lógica muy sensible para la opinión pública. Seguro que será un tema a seguir debatiendo y tratando durante los próximos meses sobre todo a partir de la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo 14 de marzo de 2013 de la que hablaremos en próximos posts.

Isabel Cuenca. Responsable Asesoría Jurídica

Fuente consultada: Tribuna Abierta (D. Fernando P. Méndez González, Registrador del Propiedad y Mercantil)